来源:国民经略(公号ID:guominjinglve)

文:凯风

房地产泡沫有多严重?


01

近日,央行党委书记、银保监会主席郭树清在近日出版的《十四五规划建议辅导读本》中发表文章指出:


坚决抑制房地产泡沫。


文章说:


房地产与金融业深度关联。上世纪以来,世界上130多次金融危机中,100多次与房地产有关。2008年次贷危机前,美国房地产抵押贷款超过当年GDP的32%。


目前,我国房地产相关贷款占银行业贷款的39%, 还有大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业。


可以说,房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”。



房地产是最大“灰犀牛”,可谓一锤定音,对房地产泡沫发出了最严警告。


这不是权威人士第一次发出类似警告了。


有人应该还记得,两年前,郭树清在陆家嘴金融论坛上曾发出提醒:


理财产品收益率超过6%就要打问号,超过8%很危险,超过10%就要做好损失全部本金的准备。


两年后的今天,全国的P2P网贷机构已经从高峰时期的3595家缩减为0了,足见权威定调的重要性。


02

这一次,房地产被定位为“灰犀牛”,释放了什么信号?

“灰犀牛”一词,来自美国经济学者米歇尔·渥克。与我们熟悉的黑天鹅事件不同,灰犀牛事件,指的是常见却又容易忽略的潜在危机;而黑天鹅事件,指的是罕见却影响重大的风险。

如果说“新冠疫情”是典型的黑天鹅事件,超乎预料而影响深远。那么房地产泡沫、金融泡沫、债务爆雷等,就是典型的“灰犀牛”事件,危险如形随形,但又被习以为常的人们所忽略。

房地产就是如此。


目前,居民杠杆率(居民债务/GDP)已经超过60%,正在赶超发达国家。而在2008年时,居民杠杆率还不到20%。10年多时间翻了3倍。



即便如此,整个社会对房地产的热情有增无减,抱团涨价、万人抢房、地王频出的热潮一浪接过一浪,丝毫没看到背后潜在的危险。(参阅《央媒点名一线城市!房产税不远了?》)


显然,如今的房价早已脱离经济基本面。

以房价收入比来看,深圳超过了35,三亚、北京、上海、厦门超过了20,广州、福州、杭州、南京、东莞、苏州等城市超过了15,而国际正常水平在3-6之间。

以此标准来看,在主要一二线城市中,只有长沙处于合理水平



即便考虑到发展中国家房价更易先于收入而上行,绝大多数城市的房价收入比也是不正常的。

当然,基于地方政府房地产经济和土地财政的需要,房价即便脱离基本面也能得到维持,但这种格局再进一步深化,显然是不健康的。


03

房地产不是一个单纯与钢筋混凝土打交道的行业。


众所周知,房地产涉及钢铁、水泥、电器等上下游诸多行业,与信贷、消费等领域息息相关,更关乎许多人的财富基本盘,严重影响金融安全和社会稳定。


所以,每一次房地产危机,都会影响整个金融体系乃至经济。

上世纪90年代的日本,在房地产泡沫崩盘后曾经一蹶不振,“失去的20年”让日本错失了发展机遇。

当时,由于整个社会与房地产深度捆绑,房地产泡沫破裂,东京等六大都市区的地价一度超跌了60%以上,由此导致无数人财富灰飞烟灭,大量公司、银行破产,整个社会备受其害。



正如权威人士所言,世界上130多次金融危机中,100多次与房地产有关。

04


所以,遏制房地产泡沫就是不得不走的一步棋。

当然,这背后存在明显的央地博弈。地方更在乎房地产经济、土地财政的基本盘,时时不乏松绑的冲动;而高层看到的是全局,在乎的金融稳定和社会安全,因此对地产泡沫更为在意。

所以,我们看到,房地产融资“三道红线”的横空出世,看到一众地方政府吹风松绑调控的政策遭遇“朝令夕改”的撤回,甚至在疫情冲击史无前例的上半年都未将全面重启房地产,都是这一博弈的体现。



当然,必须说明的一点是,遏制房地产泡沫,并非将房地产打压在地。


房地产毕竟是个大行业,牵一发而动全身,稳是关键,防范金融风险是目的,软着陆是理想情形,无论哪个层面都不会一棒子打死。

但同样要说明的一点是,金融正在进入强监管时代。无论是蚂蚁金服这样的超级巨头,还是某些年销售数千亿的超级房企,在强监管面前,都没有太多挣扎空间。

房地产是最大灰犀牛,勿谓言之不预也。


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